OPTIMIEREN IM BESTAND

Die wirtschaftliche Optimierung von Bestandsimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Dies ist Herausforderung und Chance zugleich: Ohne eine gezielte Strategie und einen genauen Plan ist ein Scheitern fast schon vorprogrammiert. Andererseits bietet sich die einmalige Gelegenheit, die Zukunft, die bereits heute in einem Gebäude steckt, anzupacken und aktiv zu gestalten.

Wie ist es um unseren Immobilienbestand bestellt?

Halter von Beständen sehen sich heute mit vielen Problemen konfrontiert. Vor allem zu hohe Kosten, rückläufige Mieteinnahmen und die in der Regel geringere Funktionalität von Altimmobilien bereiten Sorgen. Ursache ist oft der Zustand der Gebäude selbst, darüber hinaus aber auch eine Arbeitswelt, die sich rasch wandelt und die immer neue Anforderungen stellt.

Im Hinblick auf notwendige Massnahmen favorisieren die Marktteilnehmer naturgemäss ausgewogene Lösungsansätze. Deren Wirtschaftlichkeit muss genauso gegeben sein, wie ihre Konformität mit der Bilanz und der Gewinn-und-Verlust-Rechnung. Ganzheitlich soll das Problem angegangen werden, zugleich sind schlanke Projekte gefragt: Ökonomisch, ökologisch und funktional – so soll nicht nur das Ergebnis aussehen, sondern auch der Weg dorthin.

Vor diesem Hintergrund sind fachlich fundierte Strategien gefragt, die auf die Anforderungen des jeweiligen Bestandshalters zugeschnitten sind. Ein strategisch operierendes Immobilienmanagement bildet die Grundlage, wenn es um die Planung kostengünstiger Umsetzungen geht.

Die Immobilienuhr – in welcher Phase befindet sich mein Gebäude?

Der Wert eines Gebäudes hängt von seinem Alter und Zustand ab. Weiss man, wo eine Immobilie im Lebenszyklus steht, hält man den Schlüssel für ihre wirtschaftliche Optimierung in der Hand. Hierzu orientiert man sich am Ziffernblatt einer Uhr: Darauf läuft der Zeiger rechtsherum auf die Zwölf zu. Für das Gebäude läuft die Zeit damit ab:

Comfort Phase - entspannt zurücklehnen
Setzt man eine professionelle Projektabwicklung und Mängelbeseitigung voraus, dann zeichnen sich Gebäude in ihren ersten Jahren durch minimale Instandhaltungskosten und eine gute Vermietbarkeit aus.

Cash Phase - genau beobachten
Nach einigen Jahren sind Gebäude am Markt etabliert und geben profitable Cashcows ab. Gleichzeitig mindert sich durch die Inflation die Zinsbelastung, die höheren Mieten ergeben eine rentable Tilgung. Andererseits gilt es schon hier, das Marktumfeld und die Entwicklung der zweiten Miete zu beobachten.

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Change Phase - zügig handeln

Nun haben Immobilien im Hinblick auf ihre Rentabilität den Zenit überschritten, sind aber noch profitabel. Jedoch sinken die Mieten bereits, erste Mieter ziehen aus. Nicht selten sehen sich die Halter mit neuen, kostenintensiven Vorschriften konfrontiert – etwa zum Brandschutz.

Critical Phase - entschlossen retten
Gebäude in der letzten Lebensphase sind in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäss. Für ihre Halter stellen sie eine wirtschaftliche Belastung dar. Mieter ziehen aus, eine Nachvermietung ist nicht oder kaum mehr möglich.

In der Praxis zeigt sich, dass die geschilderten Entwicklungen umkehrbar sind. In diesem Sinn bedeutet optimieren, die Uhr einer Immobilie zurückzudrehen.

Informationsaustausch: Basis für Beratung und Analyse

Für die richtige Optimierungsstrategie ist es entscheidend, das beim Kunden vorhandene immobilienfachliche Wissen zu aktivieren und zu bündeln. Grundlage hierfür ist der enge Austausch zwischen den externen Beratern und allen mit Immobilienfragen befassten Abteilungen des Bestandshalters, wie zum Beispiel dem hausinternen Asset und Property Management oder der Bauabteilung. Nur diese Stellen haben Zugriff auf diejenigen Daten, mit denen eine zielgerichtete Sanierung möglich ist.

Daher müssen die Berater vor allem die verschiedenen Perspektiven moderieren. Gemeinsam mit den Abteilungen des Kunden sichern sie so die Organisationsplanung, die kaufmännisch-wirtschaftliche und die technische Machbarkeit sowie schliesslich die Umsetzung des gesamten Projekts.
Der Informationsfluss während dieser frühen Beratungsphase läuft in beide Richtungen. Bei der Entscheidungsfindung bleiben jedoch die Vorstellungen und Ziele des Bestandshalters massgebend.

Weitere Informationen über konkrete Analysemethoden, Optimierungsansätze und Umsetzungsmöglichkeiten erhalten Sie in einem persönlichen Gespräch.